Приобретение земельного участка.

С 1 января 2007 года введена в действие новая ст. 264.1 НК РФ, посвященная учету расходов на приобретение земельных участков для целей исчисления налога на прибыль. В целях гл. 25 НК РФ такими расходами признаются, во-первых, расходы на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при соблюдении определенных условий (п. 1 ст. 264.1 НК РФ), во-вторых, на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии его заключения (п. 2 ст. 264.1 НК РФ).

К "земельным" относятся расходы на приобретение не любых земельных участков, а лишь участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 264.1 НК РФ), при выполнении следующих условий:
- либо на них находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие организации, которая покупает землю;
- либо участок приобретается для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках. Если земельные участки, приобретенные для целей капитального строительства объектов ОС на этих участках, приобретались из земель, находящихся в собственности юридических либо физических лиц, расходы, связанные с приобретением таких земельных участков, организация не вправе учесть для целей налогообложения ее прибыли (Письмо Минфина России от 25.05.2007 N 03-03-06/1/313).
В соответствии со ст. 16-19 ЗК РФ к государственным и муниципальным относятся земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ, в собственности муниципальных образований - поселений, городских округов, муниципальных районов. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления выступает в качестве продавца земельного участка (п. 2 ст. 38 ЗК РФ), заключая договоры купли-продажи в отношении земель, находящихся в их ведении (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

Советуем изучить программы ипотечного кредитования для грамотных решений
Теперь несколько слов о дате заключения договора купли-продажи и моменте государственной регистрации. В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона N 268-ФЗ*(4) положения п. 1 ст. 264.1 НК РФ распространяются на налогоплательщиков, которые заключили договоры на приобретение земельных участков, указанных в этом пункте, в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года.
Срок действия ст. 264.1 НК РФ ограничен не случайно. Целью этой статьи является создание условий для приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства на них объектов основных средств (см. Письмо Минфина России от 31.05.2007 N 03-03-06/1/342).

Порядок учета расходов на приобретение земельных участков

Итак, переход права собственности на земельные участки подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). При представлении документов в территориальный орган ФРС заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав (п. 6 ст. 16 Федерального закона N 122-ФЗ).
Факт подачи документов на государственную регистрацию является документальным подтверждением расходов. С этого момента затраты на покупку земельных участков можно будет включать в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в следующем порядке.

Платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости учитываются в целях налогообложения прибыли по самостоятельному основанию в соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ в составе прочих расходов налогоплательщика, связанных с производством и (или) реализацией.

Организация может выбрать один из двух способов признания расходов на приобретение права на земельные участки и закрепить его в приказе об учетной политике (пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).

Способ первый. Расходы на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет.
В приказе об учетной политике должен быть закреплен конкретный срок, в течение которого будут списываться "земельные" расходы.

Способ второй. Сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов. При этом налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.
В приказе об учетной политике должен быть закреплен конкретный размер процентов, который будет применяться при расчете предельных размеров "земельных" расходов.

Бухгалтерский учет расходов на покупку земельных участков

В бухгалтерском учете земельные участки относятся к объектам основных средств (абз. 2 п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств") и принимаются к учету по первоначальной стоимости, которой признается сумма фактических затрат на покупку участка, в том числе, например, суммы, перечисляемые продавцу, государственная пошлина, уплачиваемая в связи с приобретением объекта ОС (п. 7, 8 ПБУ 6/01).
В соответствии с пунктом 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Из вышеизложенного следует, что объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, может быть учтен в составе основных средств либо на момент государственной регистрации прав либо на дату подачи документов на государственную регистрацию прав, если в учетной политике для целей бухгалтерского учета она указала в качестве одного из условий принятия к учету таких объектов - факт подачи документов на государственную регистрацию.

Неплохо: аренда офиса СПб на взаимовыгодных условиях
Затраты по приобретению организацией земельных участков собираются по дебету субсчета 08-1 "Приобретение земельных участков", а затем списываются в дебет счета 01 "Основные средства", субсчет "Земельные участки".
Земельные участки не подлежат амортизации, как объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01). Расходы на покупку земельного участка в бухгалтерском учете могут быть учтены только при его продаже (п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

Пример
ООО "Стройкомплекс" приобрело у муниципалитета земельный участок, на котором находилось административное здание, принадлежащее организации на праве собственности. Стоимость участка составила 11 700 000 руб.
Документы на регистрацию перехода права собственности поданы в ноябре 2008 г. Организация уплатила государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности в размере 7 500 руб. В декабре получено свидетельство о праве собственности на землю. В том же месяце начато использование земельного участка.
Расходы на приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для целей налогообложения учитываются равномерно в течение пяти лет.
Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на земельный участок включается в его первоначальную стоимость на дату уплаты. Ее начисление отражается проводкой Дебет 08-1 Кредит 68. Первоначальная стоимость земельного участка в бухгалтерском учете составит 11 707 500 руб. (11 700 000 + 7 500).
В налоговом учете суммы государственной пошлины не участвуют в формировании первоначальной стоимости основных средств, а относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ). В связи с этим в бухгалтерском учете появятся постоянные разницы, приводящие к образованию постоянных налоговых активов (ПНА).
ПНА образуются и в результате того, что расходы на покупку земельного участка будут учитываться в налоговом учете, а в бухгалтерском - нет (амортизация не начисляется).
Не подведем! продвижение сайта дешево и комплексное продвижение сайта - выгодно